Несовершеннолетние и сделки с недвижимостью

При покупке или продаже квартиры есть факторы, которые усложняют сделки с недвижимостью, а порой делают невозможным проведение таких сделок. Одним из таких факторов является участие в сделке несовершеннолетних, которые могут быть собственниками этого жилья или иметь имущественные права на долю в квартире.

Сегодня об основных аспектах, связанных с участием несовершеннолетних в сделке с недвижимостью, мы беседуем с Шаповаловой Татьяной Григорьевной, главным инспектором отдела защиты жилищных и иных имущественных прав несовершеннолетних в управлении опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Одинцовскому муниципальному району и городскому округу Краснознаменск.

При любых операциях с недвижимостью с участием несовершеннолетних (продажа, передача недвижимости в залог, дарение, обмен и др.) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства, в противном случае сделка (если и сможет быть проведена) будет признана незаконной, со всеми вытекающими последствиями.

Это правило определяют ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статья 60 Семейного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в сделках с недвижимостью интересы несовершеннолетних представляют не их родители (как в остальных случаях), а представители органов опеки и попечительства, которые следят за тем, чтобы права детей не были нарушены и проверяют законность сделки.

Впрочем, если квартира является собственностью родителей, а дети просто зарегистрированы по месту жительства, то это значительно упрощает проведение сделки. Обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения нет необходимости.

В каких случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным?

Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным в следующих случаях:

- сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в аренду;

- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

-передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;

-передача имущества в залог;

-отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;

-раздел имущества несовершеннолетнего:

- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

- отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Следует иметь ввиду, что для распоряжения банковскими вкладами, открытыми на имя несовершеннолетнего, его законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами, попечителями) также требуется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Какова вероятность разрешения или отказа органа опеки и попечительства?

Нормативно правовыми актами субъектов Российской Федерации утверждается порядок выдачи предварительных разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, который может предусматривать выдачу такого разрешения на совершение сделки по продаже жилого помещения, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетнему, с условием:

- одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего жилого помещения взамен отчуждаемого (доля в праве собственности несовершеннолетнего на приобретаемую квартиру по площади и по стоимости не должна быть менее доли несовершеннолетнего в отчуждаемой квартире);

- с последующим приобретением на имя несовершеннолетнего жилого помещения (по договору уступки (цессии), по договору долевого участия и т. д.), при этом обязательным условием является наличие иного жилого помещения, где ребенок будет проживать до ввода строящегося дома в эксплуатацию;

- отчуждение доли несовершеннолетнего при условии одновременного перечисления денежных средств на банковский счет, открытый на имя несовершеннолетнего, для приобретения ему жилого помещения взамен отчуждаемого (возможно в исключительных случаях, при наличии в собственности несовершеннолетнего иного жилого помещения, либо права пользования жилым помещением по договору социального найма).

Другими словами, возникновение проблем при получении разрешения от органов опеки и попечительства маловероятно в тех случаях, когда жилищные условия ребенка гарантированно улучшаются.

Конечно, определенные сложности могут возникнуть в случае переезда в другой город, когда органы опеки и попечительства потребуют доказательства того, что права ребенка не будут ущемлены (жилищные условия не ухудшаются). Доказательство, которое в данным случае считается таковым, это предварительный договор купли-продажи.

А вот если в результате планирующейся сделки жилищные условия ребенка будут менее привлекательными, есть высокая вероятность, что органы опеки и попечительства откажутся выдавать разрешение.

Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Например, планируется обмен на квартиру меньшей площади, но делается это для того, чтобы оставшиеся от продажи деньги потратить на лечение ребенка. Не редкостью являются случаи, когда органы опеки и попечительства дают согласие на обмен городской квартиры на дом в пригороде, если такой обмен мотивирован необходимостью свежего воздуха для ребенка, который подвержен легочным заболеваниям.

Самое главное в подобных случаях — собрать документы, которые будут служить подтверждением сложившихся обстоятельств.

Кроме того органы опеки и попечительства весьма настороженно относятся к передаче недвижимости, часть которой (или вся квартира) принадлежит ребенку, в залог для обеспечения ипотечного кредита, оформленного для приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости или в строящемся доме. Известны случаи, когда обманутые дольщики оставались без обещанной квартиры или не могли погасить кредит.

Соответственно, при развитии событий подобным образом возникает необходимость реализации залога, и в этом случае ребенок остается без жилья (если органы опеки и попечительства согласились на передачу квартиры в залог).

Каков порядок получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью несовершеннолетнего?

Согласно действующему законодательству, отказ или согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или других объектов недвижимости (машины, земельного участка и др.) должен быть выдан на руки заявителю в течение 15 дней со дня обращения в орган опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего.

Решение принимается коллегиально в присутствии заявителей на межведомственном Совете по защите прав несовершеннолетних граждан, в том числе жилищных.

Главное: при рассмотрении вопроса о разрешении на совершение таких сделок орган опеки и попечительства анализирует следующие обстоятельства:

- не произойдет ли в результате совершения сделки ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего;

- нет ли основания полагать, что в последующем сделка будет расторгнута, признана недействительной или не исполнена по другим причинам, в результате чего будут нарушены жилищные и имущественные права несовершеннолетнего.

Какие существуют потенциальные опасности для покупателя в сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Для покупателя опасность в сделке с недвижимостью, где могут быть затронуты интересы детей, заключается в том, что на любом этапе подготовки может быть допущена ошибка (намеренно или нет). Например, если квартира приобретена с привлечением средств материнского (семейного) капитала, то она должна быть оформлена в общую долевую собственность родителей и детей. Зачастую родители продают такую квартиру, не выполнив это обязательство, что является нарушением действующего законодательства.

В результате этого (или по другим основаниям) сделка может быть оспорена в суде, и если факт нарушения прав ребенка будет доказан, на текущего собственника квартиры могут лечь обязательства возместить нанесенный ущерб.

Поэтому одним из способов убедить потенциального покупателя в юридической безопасности сделки является предоставление всех необходимых документов. Естественно, что эти документы должны быть полностью собраны уже к моменту размещения объявления о продаже.

При этом правильный подход к определению мотивации продажи недвижимости позволит облегчить процесс получения разрешения от органов опеки и попечительства.

Дополнительную информацию, которая позволит повысить вероятность быстрой и выгодной продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, можно получить в управлении опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Одинцовскому муниципальному району и городскому округу Краснознаменск в приемные дни: понедельник, среда, четверг с 10.00 до 17.00 (обед с 13.00 до 14.00) по адресу: город Одинцово, улица Можайское шоссе, дом 119 (кабинет № 3)